Home / Uncategorized / Quy định pháp luật về mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quy định pháp luật về mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thông tin về việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định rõ theo Luật Đất Đai.

Điều kiện được chuyển nhượng, mua bán đất

Cụ thể, theo quy định tại Khoản 1 Điều 94 Luật Đất đai về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán đất nền Bình Chánh hay bất cứ khu vực khác trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê:

1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

Điều kiện chuyển nhượng đất trong dự án đầu tư xây dựng

Theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, thì:

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

mua-ban-dat-nen
Mua bán, chuyển nhượng đất nền cần chú ý theo quy định nhà nước

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.

Theo đó, một sản phẩm đất nền phải được chủ đầu tư hoàn tất các điều kiện pháp lý theo quy định thì mới được đưa ra giao dịch.

Chính vì vậy, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ pháp lý như văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án… vì khi có nhu cầu xây dựng nhà ở trên phần đất đó thì sẽ phải tuân theo bản thiết kế – quy hoạch này.

Tiếp đến, là phải chú ý đến hợp đồng trong giao dịch.

Trong hợp đồng này, các cam kết trước đó về tiện ích, thời hạn bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều khoản phạt vi phạm về nghĩa vụ của các bên… cần thể hiện rõ, bởi đây là cơ sở giải quyết khi tranh chấp phát sinh.

Hiện nay, có tình trạng, nhiều chủ đầu tư chưa đáp ứng được điều kiện để được phân lô, bán nền, hoặc thực hiện dự án nhà ở thương mại… nhưng vẫn tiến hành đưa vào giao dịch với khách hàng dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác…

Với những hợp đồng dạng này, khách hàng sẽ thanh toán tiền mua đất trên danh nghĩa góp vốn, đồng thời chịu trách nhiệm thực hiện dự án là xây dựng căn nhà trên đất theo thiết kế do chủ đầu tư đã xin phép trước đó.

Tuy nhiên, khi ký kết hợp đồng theo hình thức này thì người mua có nguy cơ gặp phải những rủi ro như: chủ đầu tư không thể tiến hành thủ tục tách sổ sang tên cho khách hàng vì tổng thể dự án chưa tiến hành xong, hoặc khi đưa tranh chấp ra Tòa án giải quyết thì hợp đồng có khả năng cao bị tuyên vô hiệu, vì về bản chất là quan hệ mua bán đất nền nên hợp đồng góp vốn được xem là giả tạo.

Lý do là bởi theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì: “… Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Một điều quan trọng nữa là người mua cần tìm hiểu thông tin về năng lực, uy tín của chủ đầu tư. Chủ đầu tư càng có uy tín, năng lực trên thị trường thì rủi ro khách hàng gặp phải càng ít đi.

Ngược lại, với những chủ đầu tư không có năng lực, nhất là năng lực tài chính thì có nguy cơ số tiền được thanh toán sẽ không dùng vào đúng mục đích thực hiện dự án do chủ đầu tư phải xoay vòng nguồn vốn để thực hiện các dự án hoặc vào mục đích khác và hậu quả là dễ dẫn đến việc không có khả năng bàn giao sản phẩm như mong muốn, cam kết và thỏa thuận trong hợp đồng. 

Hy vọng những thông tin về mua bán đất nền trên sẽ hữu ích với bạn trong việc tìm kiếm, giao dịch mua bán bất động sản.

Tham khảo thêm: đất nền Đường Nguyễn Văn Linh quận Bình Chánhđất nền Đường Hoàng Phan Thái quận Bình Chánh

About Vu Hieu

Check Also

Dịch vụ du lịch chiến lược trọng tâm của Novaland năm 2019

Bên cạnh kế hoạch tung ra thị trường 2.300 sản phẩm bất động sản nghỉ …

32 comments

  1. is 150 mg of sildenafil safe cheap viagra sale http://viacheapusa.com/ where can i buy generic viagra In the usa can you drink while taking sildenafil

  2. sildenafil (viagra) tadalafil (tadalafil) vardenafil (levitra staxyn) [url=http://cialisps.com]cialis[/url] simvastatin and tadalafil interaction

  3. millions for sildenafil pennies for the poor by ken silverstein [url=http://www.viagrapid.com/]best generic viagra websites[/url] using sildenafil for the first time

  4. has anyone ever died from sildenafil viagra online real world sildenafil

  5. possibly calm [url=http://www.vagragenericaar.org/]viagra without a doctor prescription[/url] rather brown
    deeply instruction viagra without a doctor prescription 200 mg immediately desire

  6. 1.46 cialis super active tadalafil 20mg generic cialis
    online cialis generico prodotto in europa.

  7. ever horse [url=http://www.viagenupi.com/]generic viagra india 100mg[/url] easy read
    tonight husband viagra pills at cvs simply commercial

  8. yet judgment [url=http://www.viatribuy.com/]viagra generic[/url] soon nail
    moreover bedroom http://www.viatribuy.com around weird

  9. w http://cialisles.com/ cialisles.com. aside puedo tomar dos pastillas
    de cialis de 5mg cialis or cialis online pharmacy.

  10. without amount [url=http://oakley-sunglassesformen.us/]buy generic viagra[/url] generally pot
    directly act generic viagra 100mg downtown medicine

  11. tourist user [url=http://www.cialij.com/]ed pills over counter[/url] obviously revolution
    very budget generic ed pills china somewhere fee

  12. This website was… how do I say it? Relevant!! Finally I’ve found something that
    helped me. Cheers!

  13. interaction between nitrates and sildenafil
    generic viagra
    diferencias entre tadalafil y sildenafil
    [url=http://viarowbuy.com/]generic viagra[/url]

  14. csqxxbqv tadalafil overnight delivery canada http://cialissom.com/ order cheap cialis [url=http://cialissom.com/]cialissom.com[/url] tadalafil 5mg 10mg 20mg

  15. Thank you for some other wonderful post. Where
    else may just anybody get that kind of information in such a perfect manner
    of writing? I have a presentation subsequent week, and I’m at the look for such information.

  16. Truly when someone doesn’t be aware of afterward its up to other users that they will assist, so here it happens.

  17. It’s going to be ending of mine day, however before end I am reading
    this wonderful post to increase my knowledge.

  18. When I originally commented I clicked the “Notify me when new comments are added” checkbox and now
    each time a comment is added I get three e-mails with the
    same comment. Is there any way you can remove
    me from that service? Bless you!

  19. Wow, that’s what I was searching for, what a information! present
    here at this web site, thanks admin of this web page.

  20. I like this blog very much, Its a very nice office to read and find information.

  21. Hi, Neat post. There’s a problem with your web site in internet explorer, could check this?

    IE still is the marketplace chief and a huge component of
    other people will omit your great writing because of this problem.

  22. My spouse and I stumbled over here by a different website and thought I might check things
    out. I like what I see so now i am following you. Look forward to checking out your web page repeatedly.

  23. This is my first time pay a visit at here and i am actually
    happy to read everthing at alone place.

  24. Hello there! I could have sworn I’ve been to this site before but after checking through some of the
    post I realized it’s new to me. Anyways, I’m definitely happy I found it and I’ll
    be bookmarking and checking back often!

  25. Can I simply say what a comfort to uncover someone
    who actually knows what they’re talking about on the net.

    You actually realize how to bring an issue to light and make it important.
    More people should look at this and understand this side of your story.
    I was surprised you are not more popular because you surely have the gift.

  26. Hey! I know this is kinda off topic but I was wondering if you knew
    where I could locate a captcha plugin for my comment form?
    I’m using the same blog platform as yours and I’m having trouble finding one?

    Thanks a lot!

  27. perfectly unit through path http://genericalis.com out campaign
    slightly message generic cialis at walmart out tennis
    everywhere pause [url=http://genericalis.com]cialis 5mg[/url]
    exactly distance

  28. Hello to all, how is the whole thing, I think every one is getting more from this site, and your views are good in favor of new users.

  29. Hello, yeah this piece of writing is genuinely pleasant and I
    have learned lot of things from it regarding blogging.

    thanks.

  30. I’ve been exploring for a bit for any high-quality articles or blog posts on this sort of area . Exploring in Yahoo I at last stumbled upon this website. Reading this info So i’m happy to convey that I have a very good uncanny feeling I discovered just what I needed. I most certainly will make certain to do not forget this website and give it a look regularly.

  31. closely border literally woman http://www.doctor7online.com/ actually travel
    here communication cheap viagra online without
    prescription currently resolution
    perfectly few [url=http://www.doctor7online.com/]cheap viagra without prescription[/url]
    both celebration

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *